O valor venal de um imóvel é uma estimativa de preço utilizada pelo poder público para calcular impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Ele é definido pelas prefeituras e leva em conta fatores como localização, tamanho e finalidade do imóvel.
Quando se fala em valor venal de referência , deve-se entender que este é uma variação do valor venal utilizada em algumas cidades para calcular o ITBI. Ele costuma ser mais próximo do valor de mercado, pois reflete tendências econômicas e o comportamento do setor imobiliário.
Por que o valor venal é importante?
Este valor é essencial para determinar o preço de mercado dos imóveis de uma cidade. Corretores utilizam essa informação para definir o valor mínimo de venda, assegurando um bom negócio para o proprietário. Além disso, o valor venal é crucial em diversas questões legais, como:
- Pagamento de impostos (IPTU, taxas de lixo e conservação urbana);
- Processos de inventário e partilha de bens;
- Disputas judiciais em financiamentos;
- Transferência de titularidade (cálculo de ITBI e ITCMD em transações onerosas e não onerosas);
- Partilha de bens em divórcios ou falecimentos;
- Levantamento de bens para divisão ou transferência de herança.
É importante lembrar como este valor que é a base de cálculo do IPTU, qualquer alteração nos critérios estabelecidos pela prefeitura pode impactar tanto o valor venal quanto o imposto devido.
Como calcular este valor?
Para fazer os cálculos, é preciso seguir a fórmula estabelecida por cada prefeitura. Geralmente, essa fórmula inclui fatores como:
- Área do terreno ou da edificação (m²);
- Valor do metro quadrado na região;
- Obsolescência;
- Idade da propriedade;
- Tipo de terreno;
- Profundidade do terreno;
- Condomínio;
- Logradouro;
- Função da edificação (Comercial, residencial, etc);
- Reformas ou modificações na construção.
Base de cálculo do valor venal
Cada cidade tem sua própria forma de calcular o valor venal, mas, em geral, a fórmula segue um padrão semelhante a:
V = A x VR x I x P x TR, sendo:
- V = valor venal do imóvel;
- A = área do terreno ou edificação;
- VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
- I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
- P = posição do imóvel no logradouro;
- TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).
Como consultar o valor venal?
O valor venal pode ser consultado no site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Ele também aparece no carnê do IPTU e pode ser solicitado presencialmente nos postos de atendimento da prefeitura.
Para saber onde encontrá-lo, consulte o número de inscrição da propriedade (encontrado no carnê) e a data de inscrição do imóvel.
Qual a diferença entre o valor venal e o valor de mercado?
O valor venal é uma estimativa fiscal utilizada para fins tributários, enquanto o valor de mercado é o preço real que um imóvel pode atingir em uma negociação. O valor de mercado leva em consideração fatores como oferta e demanda, condição do imóvel e negociação entre comprador e vendedor.
A dica para quem vai vender o imóvel é pesquisar individualmente os valores venais pela região na hora de estipular o preço de uma propriedade. Já quem está buscando comprar um bem, também deve conhecer o valor venal para evitar possíveis prejuízos após a assinatura do contrato.
Como o mercado influencia na variação do valor venal?
Embora o valor venal seja determinado pelo poder público, ele pode ser ajustado de acordo com a valorização ou desvalorização de determinadas regiões. O crescimento urbano, investimentos em infraestrutura e a demanda imobiliária impactam diretamente esses valores.
Por que você deve saber disso?
Entender o valor venal de um imóvel é essencial para calcular impostos, planejar uma compra ou venda e evitar cobranças indevidas. Além disso, conhecer essa informação ajuda a tomar decisões financeiras mais conscientes no mercado imobiliário.
